Passer au contenu principal

Investissement locatif meublé


 

Le 28/04/2020


Les atouts de l’investissement locatif meublé non professionnel

 
Loyers et rentabilité plus élevés, fiscalité favorable, possibilité de récupérer la TVA et de déléguer la gestion locative… ce placement a de quoi séduire les épargnants qui souhaitent investir dans l’immobiler.
 
 
 
 
 
Pour se constituer un patrimoine ou accroître ses revenus notamment une fois la retraite venue, l’investissement locatif meublé est une solution à considérer en l’état actuel des textes. Très prisé ces dernières années, cela devrait continuer du fait de l’augmentation de la population étudiante, du vieillissement démographique, des nouvelles façons de vivre (co-living) et mobilités professionnelles.
 

Un bail plus souple

 

En meublé, la durée du bail est de douze mois, renouvelable ensuite par tacite reconduction par périodes de un an. Toutefois, cette durée de un an est un minimum. Rien n’interdit de conclure un contrat d’une durée plus longue, de deux ou trois ans par exemple ; bien que peu rencontré en pratique. Quelle que soit la durée en définitive retenue, une fois le terme du bail atteint si aucune partie ne se manifeste celui-ci est reconduit tacitement pour une durée d'un an, et ainsi de suite, d'année en année.  Le bailleur dispose d’un préavis de trois mois pour résilier le bail et doit motiver sa décision, tandis que le préavis du locataire n’est que d’un mois.
La durée minimum d’un an d’un bail meublé connait toutefois deux exceptions. La première concerne le locataire-étudiant pour lequel la durée peut être ramenée à neuf mois. Dans ce cas, le bail ne peut pas être renouvelé.
La seconde exception est celle du bail dit « mobilité », introduit par loi ELAN, permettant une location, à certains locataires(1)  , pour une durée de un à dix mois sans tacite reconduction, ni renouvellement possible. La contrepartie à cette souplesse est la nécessité pour le bailleur de rechercher régulièrement un locataire afin d’éviter les vacances trop longues, et d’établir un nouveau contrat.
 

Des loyers plus élevés

 

Un logement meublé se loue en moyenne 10 à 20 % plus cher qu’un bien vide équivalent, d’où une rentabilité supérieure qui peut atteindre plus de 5 %. Ce surcoût de loyer correspond notamment au prix des meubles, à la taille du logement et à sa localisation. Il est aussi fonction de l’offre et de la demande locale. À ce titre, le bailleur devra faire preuve de discernement car en zone tendue, il ne pourra pas relever le loyer d’un locataire à l’autre au-delà de l’indice de révision des loyers.
 

Une fiscalité pouvant être avantageuse

 

Si les recettes retirées d’une location meublée ne dépassent pas 23 000 euros par année civile(2)  et 50 % des revenus annuels professionnels du foyer fiscal, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Fiscalement, ces recettes sont assujetties à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et échappent au plafond des niches fiscales de 10 000 € en 2020. Si ils ne dépassent pas 72 600 € hors taxe par an, le propriétaire peut opter pour le régime micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire de 34 % sur les recettes perçues au titre de cette location. En revanche, aucune charge ne peut être déduite. Au-delà de ce seuil (ou en-dessous sur option), le régime réel s’applique. Vous pouvez alors déduire tous vos frais à l’euro près (intérêts d’emprunt, impôts locaux, primes d’assurance, travaux…) et amortir la valeur de l’investissement (immobilier hors terrain sur environ 35 ans, et les meubles sur environ 10 ans). En cas de régime réel, le bailleur a tout intérêt à adhérer à une association ou à un centre de gestion agréé(e) afin d’éviter une majoration « fiscale » de 25% de ce revenu catégoriel net de charges Toutefois, en LMNP, les déficits ne sont imputables que sur les BIC de même nature réalisés au cours de la même année et des dix suivantes. Et l’amortissement non consommé une année est reportable sans limite de durée. Les recettes locatives perçues ne sont ainsi pas ou peu fiscalisées sur une longue période, ce qui est appréciable dans une optique de se constituer des revenus complémentaires pour la retraite.
Le statut de LMNP permet aussi à l’investisseur de récupérer la TVA si le bien est neuf ou en VEFA(3) , situé dans une résidence services qui propose trois prestations sur les quatre possibles (accueil, entretien, petit-déjeuner et fourniture de linge), et n’est pas revendu avant 20 ans sauf si l’acquéreur reprend le bail commercial en l’état.
Lors de la cession du bien locatif meublé, sont à distinguer la cession du bien immobilier de celle des biens meubles. Si le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition du bien immobilier et des biens meubles, deux plus-values sont respectivement à déterminer alors. La première relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Si une plus-value nette fiscale en découle, cette dernière est taxée à 36,2 % dont 17,2 % de prélèvements sociaux en l’état actuel des textes. La seconde au titre des biens meubles relève des plus-values professionnelles distinguant celles à court terme de celles à long terme. Dans la pratique, rare sera l’existence de ce type de plus-values.
 

Réduction d’impôt

 

Par ailleurs, les particuliers qui choisissent ce type d’investissement peuvent bénéficier du dispositif Censi-Bouvard mais uniquement dans les résidences étudiantes et pour personnes âgées. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, il octroie une réduction d’impôts de 11 % sur le prix du logement hors taxe étalée sur 9 ans, soit 1/9 par an, dans la limite d'un plafond d'investissement de 300 000 € (soit un avantage fiscal de 3 666 € par an). L'investisseur signe un bail commercial de neuf ans minimum avec l'exploitant de la résidence. Cela implique de garder le bien durant toute cette période. À noter que les avantages du LMNP et du Censi-Bouvard sont cumulables, mais dans ce cas, l'acquéreur ne pourra pas amortir la part de son investissement qui bénéficie de la réduction d'impôt.
 

Qu’en est-il de l’IFI ?

 

En LMNP, les biens doivent être inclus dans le patrimoine taxable à l'IFI du propriétaire.
 

Gestion déléguée

 

Investir dans une résidence offre un vrai confort : la gestion du bien est déléguée à un exploitant professionnel avec lequel a été signé un bail commercial. Il convient alors d’accorder une attention particulière à sa rédaction. En contrepartie, l’exploitant s’occupe de tout et verse à l’investisseur un loyer négocié que le bien soit loué ou pas. La réussite de l’opération dépend donc de l’expérience de l’exploitant et de sa solidité financière afin que les engagements soient respectés.
 

Fin de bail

 

Dans le cas d’une résidence services, le bail commercial peut être renouvelé avec l’exploitant. Mais s’il ne le souhaite pas, que faire de votre bien ? Trouverez-vous un autre exploitant et si oui à quelles conditions ? Bien sûr, vous pourrez récupérer le bien pour votre propre usage, le louer en direct ou le vendre. Dans ce cas, l’emplacement, le type de logement et la capacité à le transformer sont alors essentiels. De même, préférez les zones de chalandises en adéquation avec la clientèle visée.
 
(1) Personnes en formation, études supérieures, stage, apprentissage ou mission temporaire professionnelle ou encore en mutation professionnelle
(2) Montant ajusté prorata temporis en cas de location mise en place en cours d’année
(3) Vente en l’état futur d’achèvement
 
 
 
 
 

 

 
 
 
 
 

 

 
 
 
 
 

 

 
 
 
 
 

 

 
 
 
 
 
Partager :  Partager par e-mail
Envoyer cette page par e-mail



Séparer les adresses e-mail par des points virgules




acces directs
Contacter un conseiller